En el primer artículo del blog concluía que el legislador estatal parece que no esté aprovechando la oportunidad de ordenar la profesión de la intermediación inmobiliaria a través de la Ley por el derecho a la vivienda actualmente en trámite, pero ¿qué significa que la profesión de la intermediación inmobiliaria esté desregulada o liberalizada?

Desde el año 2000 dejó de ser obligatorio tener una formación académica específica y estar inscrito en el correspondiente Colegio profesional de APIs para poder ejercerla.

El motivo de la liberalización fue promover el crecimiento económico a través del sector inmobiliario estimulando la competencia (cuantos más profesionales hubiese, más transacciones se podrían llevar a cabo) y contribuir a una mejor estabilización de los precios de la vivienda. Veintidós años después de la liberalización, a pesar de haber sufrido una crisis económica e inmobiliaria en el año 2007 que marcó un antes y un después en el sector (lo que nos hace replantear la efectividad de la liberalización y sus externalidades), la profesión continúa estando desregulada.

Además, la norma estatal vigente solo es aplicable a los colegiados, pero no para los que no lo están, pues organiza el funcionamiento del colegio y los derechos y deberes de sus colegiados. Asimismo, las funciones previstas legalmente son las fijadas en el año 1969 y también solo se refieren a los colegiados, es decir, a los API (los 4.226 colegiados distribuidos a través de los 47 colegios). Para el resto de los profesionales que llevan a cabo funciones de intermediación que no están colegiados, no hay ninguna norma estatal que les regule. Por este motivo, algunas Comunidades Autónomas han adoptado medidas para solventar esta desregulación como es el caso de Cataluña, la única que, hasta la fecha, existe el Registro administrativo de Agentes inmobiliarios (no es el colegio profesional) con carácter obligatorio.

En este artículo se exponen las principales consecuencias que conlleva esta desregulación:

1. Autoregulación. Algunas Comunidades Autónomas han optado por regular el ejercicio de la actividad con base sus competencias en materia de vivienda y protección de los consumidores, pero también los propios profesionales se han organizado creando asociaciones y entidades privadas fijando sus propias normas para acceder, formación académica, código ético, etc.

2. Confusión y incertidumbre entre los consumidores y usuarios. Existen diferentes tipos de intermediarios inmobiliarios: los colegiados, los inscritos en un registro autonómico (que puede ser obligatorio como el de Cataluña o voluntario como el de Madrid o Navarra), los que forman parte de asociaciones o entidades profesionales privadas (SIRA-CRS, FIABCI, CNAEI, ANPIFF, AIM…), los que ejercen la profesión de forma online (proptech), etc. Esto hace que para los consumidores sea confuso diferenciarlos y conocer las garantías que ofrecen cada uno de ellos.

3. Repercusión en los precios. Como no está previsto si la remuneración debe satisfacerla el comprador, el vendedor, ambos, en qué momento, los criterios para determinar su importe, si es comisión o precio fijo… hace que sea el uso y costumbre del lugar donde se lleva a cabo la transacción lo que lo determine, el propio agente y en algunos casos puede contribuir a la inflación de los precios de las viviendas.

4. Falta de transparencia. La persona que desea acceder a una vivienda y acude a un agente inmobiliario desconoce si este actúa en beneficio del vendedor, de él o bien será independiente o imparcial, a no ser que el agente le informe expresamente de cuál es su forma de actuar (la normativa no le obliga).

5. Inseguridad en la fase precontractual. En nuestro sistema jurídico, los que tienen encomendada oficialmente la función de garantizar la seguridad jurídica en la fase precontractual, es decir, la fase de las negociaciones entre las partes y cuando estas forman su voluntad, son los notarios y registradores. No obstante, estos no intervienen siempre (como suele ocurrir en los contratos de alquiler) y cuando lo hacen, suele ser en la fase final cuando las partes ya han tomado la decisión o a tienen más o menos clara. Es en esta fase precontractual donde suelen intervenir los agentes inmobiliarios, de manera que lo hacen en una fase trascendental cuando las partes forman su voluntad.

6. Asimetría o desigualdad informativa. Los profesionales del sector de la vivienda e inmobiliario se encuentran en una posición más ventajosa que los que no se dedican este sector, pues, se trata de un sector extremadamente complejo desde el punto de vista arquitectónico, económico, jurídico…esto hace que los consumidores se encuentren en una posición más débil, de ahí la necesidad de que los profesionales ofrezcan unas garantías mínimas.

7. Funciones dispersas y poco claras. Las funciones que se atribuyen a estos profesionales están dispersas en diferentes normas, algunas de ellas de hace más de 50 años y esto genera inseguridad jurídica desde el punto de vista normativo en relación a la previsión de las funciones que estos profesionales deben ejercer.

8. Contradicción con otras profesiones similares. Resulta paradójico que otras profesiones donde también se lleva a cabo la intermediación como son los intermediarios de créditos, los corredores de seguros o las agencias de viaje si que cuentan con una regulación específica y, en cambio, en los intermediarios inmobiliarios, en que está en juego el derecho de las personas a acceder a una vivienda, no lo esté.

En conclusión, hoy por hoy existe cierto “caos” en este sector profesional provocada por la falta de regulación. Hacen faltan unas reglas que favorezcan la transparencia y que beneficien tanto a los propios operadores profesionales, la seguridad jurídica durante todo el proceso de una transacción, la protección de los consumidores y las personas que accedan a una vivienda.