El proyecto de Ley estatal por el derecho a la vivienda en trámite contiene una serie de disposiciones que, directa o indirectamente, afectan a los agentes inmobiliarios. En concreto, si la redacción del proyecto no se modifica y el texto actual entra finalmente en vigor, las principales medidas que inciden en la profesión de  la intermediación inmobiliaria son:

1. Derecho a recibir una información mínima sobre la vivienda: los artículos 30 y 31 contemplan el derecho de las personas demandantes, adquirentes y arrendatarias a recibir una serie de información mínima sobre la vivienda antes de formalizar la operación. Este precepto no es del todo nuevo, pues, el Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, prevé también este derecho de una forma muy similar. Sin embargo, paradójicamente, el proyecto de Ley no resuelve los vacíos legales que el Real Decreto de 1989 plantea. De modo que, el legislador no ha aprovechado la oportunidad de mejorar la redacción del mencionado Real Decreto a través de esta Ley y, así, ofrecer más garantías a las personas necesitadas de una vivienda. En concreto, los vacíos legales que el artículo 31 plantea son:

• No atribuye una obligación informativa imperativa a favor de los adquirentes o arrendatarios, pues solo se reconoce que estos “pueden requerir” la información que se contempla
• No se prevé quién tiene la obligación de prestar la información (si el vendedor, el agente inmobiliario, el promotor…). Si no está claro a quién le corresponde satisfacer toda esta información, difícilmente se puede determinar cuándo hay un incumplimiento e individualizar la responsabilidad. No obstante, por la naturaleza de las funciones llevadas a cabo por los intermediarios inmobiliarios, estos deberían ser los obligados a prestarla o comprobar que el vendedor o arrendador la ha facilitado de forma efectiva.
• No se diferencia la información a facilitar en función de si es, por ejemplo, para una compraventa o para un arrendamiento.
• Hay una serie de información que podría resultar de interés a los consumidores que acceden a una vivienda que no prevé como, por ejemplo, la calificación urbanística de la vivienda, de los servicios que hay alrededor (escuelas, transporte público, aparcamientos, zonas verdes…), información relativa las cuotas de la comunidad en el caso de una vivienda organizada en régimen de propiedad horizontal, la orientación de la vivienda, etc.
• No contempla garantías que aseguren que el consumidor efectivamente ha recibido toda la información mínima, por ejemplo, a través de la entrega de algún soporte documental, tal y como se da en Andalucía con el Documento Informativo Abreviado (DIA) o con la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) que introduce la Directiva 2014/17/UE a través de la Ley 5/2019, de 15 de marzo.

Además, el dictamen del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) alerta que el hecho que la Ley no derogue el RD 515/1989, hace que se superpongan una serie de normas (todas ellas vigentes) en materia de protección de los consumidores generando, pues, inseguridad jurídica tanto entre los operadores del sector como entre los consumidores y necesitados de una vivienda.

2. Medidas en materia de arrendamientos de vivienda: la Disposición Adicional 1ª del proyecto de Ley introduce tres modificaciones en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU):

-Se añade una nueva prórroga del contrato junto la prórroga obligatoria (art. 9 LAU) y la prórroga tácita (art. 10.1 LAU). Se trata de una prórroga extraordinaria que tendría lugar una vez finalice la prórroga obligatoria y la tácita, por plazos anuales hasta un máximo de tres años y conservando los mismos términos y condiciones que el anterior contrato. Esta prórroga extraordinaria la tiene que solicitar el arrendatario, debe ser aceptada por el arrendador y siempre y cuando la vivienda se sitúe dentro de una zona de mercado residencial tensionada que vendrá definida por las Comunidades Autónomas (art. 18 del Proyecto de Ley).

-En cuanto el incremento de la renta del alquiler cuando la vivienda se ubica en una zona de mercado residencial tensionada, hay que diferenciar dos supuestos:

• • Los arrendadores (personas físicas o jurídicas) solo podrán incrementar la renta más allá de lo que proceda de la aplicación de la clausula de actualización anual de la renta (habitualmente, el IPC) en un máximo del 10% en supuestos muy concretos que el propio artículo detalla (por ejemplo, si en la vivienda se han llevado a cabo obras de rehabilitación, mejoras en la accesibilidad o se trata de un contrato de más de diez años).
  • Los arrendadores personas jurídicas (que tengan la consideración de gran tenedor, es decir, la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m² de uso residencial excluyendo garajes y trasteros), el aumento de la renta no puede superar el máximo del índice de precios de referencia. Esta disposición se aplicará a partir de los 18 meses de la entrada en vigor de la Ley.

-Se contemplan una serie de incentivos fiscales para los arrendadores personas físicas para reducir el rendimiento neto del IRPF si ponen a disposición su vivienda en alquiler y rebajen el precio:

• • Bonificación 50% a todos aquellos propietarios que alquilen su vivienda.
  • Bonificación 70% si se alquila por primera vez a jóvenes de entre 18 y 35 años o si se trata de un nuevo contrato con mejoras o rehabilitación.
  • Bonificación 90% si la renta se baja más de un 5% en áreas tensionadas.

3. Se crea el Consejo Asesor de la Vivienda: el art. 26 del Proyecto de Ley crea este órgano colegiado con carácter consultor y que podrá estar integrado por representantes de los distintos Departamentos Ministeriales, de asociaciones empresariales y colegios profesionales, entre otros colectivos del sector de la vivienda. Por este motivo, los intermediarios inmobiliarios deben (o deberían) estar integrados en este Consejo y contribuir, pues, a la aportación de datos, exposición de las necesidades del sector y en la elaboración de las políticas de vivienda.

4. Se contempla la creación de un Registro de Contratos de Arrendamientos de vivienda. Esta medida tampoco es del todo nueva dado que en la reforma de lo alquiler del año 2013 ya se incentivó la inscripción de los alquileres en el Registro de la Propiedad y no ha tenido mucho éxito en la práctica. En este sentido, los intermediarios inmobiliarios serian “responsables” (aunque el proyecto de Ley no les atribuya expresamente esta función) de registrar o comprobar la inscripción al ser los únicos profesionales de la vivienda que suelen intervenir (si es que lo hacen) en la celebración de un contrato de alquiler.

En definitiva, a mi juicio, esta Ley estatal ofrece la oportunidad perfecta (y parece que no se está aprovechando por el legislador) de mejorar la inseguridad jurídica provocada por la falta de regulación de la profesión de la intermediación inmobiliaria (esto lo explicaré en otro artículo). Se deben ofrecer mejores garantías por parte de estos profesionales a las personas que reciben sus servicios, más transparencia, diferenciar los diferentes tipos de intermediarios inmobiliarios que existen y que los consumidores deberían conocer, los diferentes sistemas de retribución y la formación académica requerida. El proyecto de Ley ignora a estos profesionales a pesar de que son los que intervienen en un momento crucial, pues, es durante la fase precontractual cuando las partes forman su voluntad.

Una Disposición Adicional en el proyecto de Ley que contemplase el compromiso del legislador en estructurar y ordenar la profesión sería el primer paso hacia el alcance de la mejora de la seguridad jurídica preventiva en las operaciones de compraventa o arrendamiento donde las personas dedican gran parte de sus ahorros, sueldo e ilusión en uno de los bienes más preciados de su vida: la vivienda.