A veces resulta confuso diferenciar quién es el cliente y quién es el consumidor del agente inmobiliario o en qué casos ambos conceptos coinciden en un mismo sujeto. Por ello, en este artículo ofrezco algunas pautas básicas y sucintas para poder diferenciar ambos términos.
Dos de las principales consecuencias que se derivan del hecho de tener la consideración de consumidor son:
1. Que se aplican las disposiciones normativas de protección de los consumidores (como son el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y el Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas).
2.En el supuesto que haya cláusulas abusivas en los contratos se aplica la protección correspondiente a los perjudicados.
Por un lado, el concepto de consumidor en el ámbito estatal se contempla en el art. 3 del Real Decreto Legislativo 1/2007 y se trata de las personas físicas o las personas jurídicas y las entidades sin personalidad jurídica que actúen sin ánimo de lucro con un propósito ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión, es decir, el bien o el servicio que se adquiere se debe destinar necesariamente a satisfacer una necesidad personal o familiar.
Para que haya una relación de consumo y, por lo tanto, que la persona que adquiere el bien o el servicio tenga la consideración de consumidor, la persona que suministra el bien o el servicio necesariamente debe tener la consideración de empresario. Es decir, toda persona física o jurídica, ya sea privada o pública, que actúa directamente o a través de otra persona en su nombre o siguiendo sus instrucciones, con un propósito relacionado con su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión.
En resumen, para que exista un consumidor y poderle aplicar, pues, la normativa de protección de los consumidores, es necesario que el que adquiere el bien o el servicio a través de la contratación lo destine para su uso personal o familiar y el que provea el bien o el servicio tenga la consideración de empresario. De modo que no hay relación de consumo y, por ende, no hay consumidores entre dos particulares u entre dos empresarios.
Así, en una compraventa o un contrato de alquiler entre dos particulares o entre dos empresarios no hay una relación de consumo. Cuando en estas operaciones interviene un agente inmobiliario, estamos ante otro negocio jurídico (contrato de mandato o de mediación y corretaje) diferente al contrato de compraventa o arrendamiento entre las partes contractuales.
El agente inmobiliario que ofrece sus servicios profesionales tiene la consideración de empresario, de manera que el que contrata sus servicios solo tendrá la consideración de consumidor si lo hace para un uso personal o familiar y no con un propósito relacionado con su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión.
En relación al concepto de cliente, según la RAE es toda “persona que compra en una tienda, o que utiliza los servicios de un profesional o empresa”. En este caso es indiferente la finalidad o el uso al que se destine el bien o el servicio (puede estar relacionado con la actividad comercial, empresarial, oficio o profesión o bien sea para un uso personal o familiar). Por este motivo, podemos afirmar que “todo consumidor es cliente, pero no todo cliente es consumidor”, ya que el concepto de cliente es más amplio.
Así, en la intermediación inmobiliaria, ¿quién tiene la consideración de cliente y consumidor?
Es cliente toda persona que contrata al intermediario inmobiliario con independencia de su finalidad, mientras que el consumidor es aquel que le contrata únicamente para satisfacer un propósito personal o familiar (no relacionado con su oficio u profesión).
En la profesión de la intermediación inmobiliaria puede ocurrir que sea únicamente el vendedor o arrendador el que contrata los servicios del agente a través de la nota de encargo, pero no el comprador o el arrendatario. En este caso, entre la doctrina no está claro si el comprador o arrendatario tiene la consideración de consumidor del agente. A nuestro juicio, no puede tener dicha consideración, pues no le contrata, es decir, no hay un vínculo jurídico entre ambos sujetos.
Sin embargo, si el comprador contrata al mismo agente inmobiliario (no a través de la hoja de visitas -que no es un contrato- sino a través de otra nota de encargo) o bien otro agente externo (un personal shopper inmobiliario) entonces sí que se convierte en consumidor del agente y también está justificado el pago correspondiente de honorarios (SAP Madrid 30/04/2020 y SAP Cádiz 10/03/2021).
